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Alte Kaufmannsregel




Der Faktor Liquidität spielt eine entscheidende Bedeutung beim Vermögensaufbau. Dabei ist es grundsätzlich egal, ob Sie in Aktien, Immobilien oder andere Anlagen investieren:
Ohne, ausreichende Liquidität setzen Sie sich einer Gefahr aus.

Betrachten wir das bezogen auf Aktieninvestitionen: Angenommen, Sie hätten Ihr gesamtes Vermögen in Aktien angelegt und lebten nun davon, dass Sie von Zeit zu Zeit einen Teil davon verkaufen. Was würde geschehen, wenn der Markt einmal kurzfristig in die Knie ginge? Sie wären - da Sie über keine Liquidität verfügten - gezwungen einen Teil Ihres Aktienvermögens unter Preis zu verkaufen. Hätten Sie einen ausreichenden Liquiditätsspielraum, wäre das nicht nötig - dann könnten Sie sorglos darauf warten, dass der Markt sich wieder erholt.

Bei Immobilien ist es ähnlich. Sie sind zwar wertvoll und erwirtschaften durch die Mieten eine Menge Geld, stellen aber erst dann ein wirkliches Vermögen dar, wenn sie - zumindest zum Teil - entschuldet sind. Erst dann können Sie beim Verkauf Gewinn erzielen. (Zu dieser Regel gibt es nur dann eine Ausnahme, wenn Sie enorm günstig eingekauft haben oder teuer verkaufen können.) Glücklicherweise bewirkt die Marktentwicklung, dass der Immobilienwert über die Zeit steigt, so dass Sie neben der Entschuldung aufgrund von Tilgung des Kredits durch den Wertgewinn der Immobilie selbst einen Vermögenszuwachs zu verzeichnen haben.

Wenn Sie zu 100 Prozent finanzieren, haben Sie zu Anfang keinen Gewinn erwirtschaftet, da der Immobilienwert und die gesamte Belastung durch den Hypothekenkredit gleich groß sind. Durch die Tilgung des Kredits senken Sie die Belastung und schaffen dadurch Gewinn. Gleichzeitig steigt der Immobilienwert. Das tatsächliche Vermögen entspricht der Differenz zwischen Immobilienwert und Belastung.

Um diese Entwicklung zu garantieren, müssen Sie die Ausgaben - Kreditzinsen und Tilgung - durch die Einnahmen - Miete und Steuerersparnis - tragen können.

Wenn diese Faktoren unter Kontrolle sind, geht die Investition auf. Und genau das ist es, was  Sie erreichen wollen. Dieses Prinzip trifft auf eine einzelne Immobilieninvestition zu, lässt sich aber auch dann anwenden, wenn Sie nacheinander mehrere Objekte kaufen. Zu Beginn können  Sie mit 100-prozentiger Finanzierung kaufen. Aber schon beim zweiten Objekt sollten Sie etwas Eigenkapital einbringen. Dieses Vorgehen stabilisiert Ihren Vermögensaufbau, da Sie wirkliche Liquidität aufbauen und nicht nur über Fremdmittel - sprich: Bankkredite - finanzieren. Das Endziel ist natürlich völlige Bankenfreiheit, die dann erreicht ist, wenn alle Ihre Objekte vollständig entschuldet sind.

Ob man die Liquidität zum Kauf einer Immobilie hat, kann man ausrechnen. Wenn die Immobilie hochverzinst ist, verdient sie heute das Geld, das sie an Zinsen kostet. Wir gehen dabei von Immobilien aus, die mindestens 5 Prozent Nettoverzinsung auch bei Eigentumswohnungen haben.

Doch nicht jeder bewertet seine Situation nach dem obigen Prinzip und erleidet somit oft Schiffbruch. Jemand hört, dass man sich mit Immobilien ein Vermögen aufbauen kann, und setzt nun alles daran, sich innerhalb kürzester Zeit mehrere Objekte zu kaufen, die er zu 100 Prozent oder höher finanziert. Statt zu entschulden, kauft er weiter. Damit überzieht er den Bogen. Ein paar Mietausfälle, zusätzliche Kosten, die nicht eingeplant waren - und schon  kann er die Kreditraten nicht mehr zahlen. Und das ist der Anfang vom Ende.

Die Immobilie kann wie ein Werkzeug betrachtet werden, mit dem Sie den Bogen, der den Pfeil in Richtung Ihres Vermögensziels abschießt, mit Leichtigkeit weiter anspannen können. Dadurch trifft er das Ziel schneller und mit größerer Sicherheit. Spannt man ihn aber zu sehr an, bricht der Bogen.

Es ist diese wenig solide Vorgehensweise, die einige besonnene Anleger davon abhält, in Immobilien zu investieren. In den Zeitungen wird nämlich hauptsächlich von den negativen Beispielen wie Schneider berichtet. Dabei überwiegen am Immobilienmarkt eindeutig die Gewinner. Und zu denen können auch Sie gehören, wenn Sie das Entschuldungsprinzip beachten.

Diese Prinzipien gelten nicht nur für Einzelpersonen, sondern auch für Unternehmen. Bei letzteren werden zuweilen aber auch andere, weniger zuverlässige Maßstäbe angesetzt, um ihre Vermögensentwicklung und Stabilität zu bewerten.

Eine der meines Erachtens nach unsinnigsten Betrachtungen ist zum Beispiel die folgende, die bei der Analyse von Firmen oft vorgenommen wird: Es werden anhand von Cash-Flow und Gewinn ein oder zwei Jahre bewertet - mehr nicht. Diese beiden Faktoren sind natürlich wichtige Indizien, aber letztendlich ist die langfristige Eigenkapitalentwicklung einer Firma der entscheidende Faktor, nach dem diese bewertet werden sollte. Das bedeutet: Wenn eine Firma ihr Eigenkapital über fünf oder zehn Jahre kontinuierlich ausbaut, ist dies ein Sicherheitsgarant. Wenn das Eigenkapital hingegen kontinuierlich abnimmt, ist dies ein Risikogarant! Der gleiche Maßstab gilt bei Immobilien. Wenn eine Firma in den ersten Jahren ihres Bestehens voll finanzierte Immobilien kauft, ist das normal, verständlich und sinnvoll. Wenn sie aber schon fünf Jahre am Markt aktiv ist und immer noch voll finanzierte Immobilien kauft, so ist das bedenklich. Wenn sie es nach zehn Jahren immer noch macht, sollte man das definitiv hinterfragen. Entweder existieren bereits teilentschuldete Immobilien - oder die Eigenkapitalbildung hat nicht stattgefunden. Letzteres deutet darauf hin, dass die Firma schwächer wird.

Korrekterweise muss also eine kontinuierliche Entschuldung der vorhandenen Immobilien gegeben sein, nicht nur ein Ausbau des Geschäftsvolumens und des Gewinns. Das ist heute insbesondere aufgrund der Steuersituation nicht immer leicht. Aber nur durch

Eigenkapitalbildung erlangt man Stabilität. Schließlich ist es insbesondere Eigenkapital, das man im Fall einer Krise einsetzen kann. Und Krisen kommen und gehen - das ist normal. Nur wenn eine Firma in solch einer Krise über ein Sicherheitspolster verfügt, kann sie überleben. Das ist eine grundlegende Regel, die Herr Schneider und die Neue Heimat verletzt haben. Und sie gilt natürlich nicht nur für Firmen, sondern auch für Einzelpersonen.

Falls Sie Frage oder Anmerkungen zum Thema haben, stehen wir gerne jederzeit zur Verfügung!
Ihr Kempe-Team



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