Der Faktor Liquidität spielt eine entscheidende Bedeutung beim
Vermögensaufbau. Dabei ist es grundsätzlich egal, ob Sie in Aktien, Immobilien
oder andere Anlagen investieren:
Ohne, ausreichende Liquidität setzen Sie sich einer
Gefahr aus.
Betrachten wir das bezogen auf
Aktieninvestitionen: Angenommen, Sie hätten Ihr gesamtes Vermögen in Aktien
angelegt und lebten nun davon, dass Sie von Zeit zu Zeit einen Teil davon
verkaufen. Was würde geschehen, wenn der Markt einmal kurzfristig in die Knie ginge?
Sie wären - da Sie über keine Liquidität verfügten - gezwungen einen Teil Ihres
Aktienvermögens unter Preis zu verkaufen. Hätten Sie einen ausreichenden Liquiditätsspielraum,
wäre das nicht nötig - dann könnten Sie sorglos darauf warten, dass der Markt
sich wieder erholt.
Bei Immobilien ist es ähnlich. Sie sind zwar
wertvoll und erwirtschaften durch die Mieten eine Menge Geld, stellen aber erst
dann ein wirkliches Vermögen dar, wenn sie - zumindest zum Teil - entschuldet
sind. Erst dann können Sie beim Verkauf Gewinn erzielen. (Zu dieser Regel gibt
es nur dann eine Ausnahme, wenn Sie enorm günstig eingekauft haben oder teuer
verkaufen können.) Glücklicherweise bewirkt die Marktentwicklung, dass der
Immobilienwert über die Zeit steigt, so dass Sie neben der Entschuldung
aufgrund von Tilgung des Kredits durch den Wertgewinn der Immobilie
selbst einen Vermögenszuwachs zu verzeichnen haben.
Wenn Sie zu 100 Prozent
finanzieren, haben Sie zu Anfang keinen Gewinn erwirtschaftet, da der
Immobilienwert und die gesamte Belastung durch den Hypothekenkredit gleich groß
sind. Durch die Tilgung des Kredits senken Sie die Belastung und schaffen
dadurch Gewinn. Gleichzeitig steigt der Immobilienwert. Das tatsächliche
Vermögen entspricht der Differenz zwischen Immobilienwert und Belastung.
Um diese Entwicklung zu
garantieren, müssen Sie die Ausgaben - Kreditzinsen und Tilgung - durch die
Einnahmen - Miete und Steuerersparnis - tragen können.
Wenn diese Faktoren unter Kontrolle
sind, geht die Investition auf. Und genau das ist es, was Sie erreichen wollen. Dieses Prinzip trifft
auf eine einzelne Immobilieninvestition zu, lässt sich aber auch dann anwenden,
wenn Sie nacheinander mehrere Objekte kaufen. Zu Beginn können Sie mit 100-prozentiger Finanzierung kaufen.
Aber schon beim zweiten Objekt sollten Sie etwas Eigenkapital einbringen.
Dieses Vorgehen stabilisiert Ihren Vermögensaufbau, da Sie wirkliche Liquidität
aufbauen und nicht nur über Fremdmittel - sprich: Bankkredite - finanzieren.
Das Endziel ist natürlich völlige Bankenfreiheit, die dann erreicht ist, wenn
alle Ihre Objekte vollständig entschuldet sind.
Ob man die Liquidität zum Kauf
einer Immobilie hat, kann man ausrechnen. Wenn die Immobilie hochverzinst ist,
verdient sie heute das Geld, das sie an Zinsen kostet. Wir gehen dabei von Immobilien
aus, die mindestens 5 Prozent Nettoverzinsung auch bei Eigentumswohnungen haben.
Doch nicht jeder bewertet seine
Situation nach dem obigen Prinzip und erleidet somit oft Schiffbruch. Jemand
hört, dass man sich mit Immobilien ein Vermögen aufbauen kann, und setzt nun
alles daran, sich innerhalb kürzester Zeit mehrere Objekte zu kaufen,
die er zu 100 Prozent oder höher finanziert. Statt zu entschulden, kauft er
weiter. Damit überzieht er den Bogen. Ein paar Mietausfälle, zusätzliche
Kosten, die nicht eingeplant waren - und schon
kann er die Kreditraten nicht mehr zahlen. Und das ist der Anfang vom
Ende.
Die Immobilie kann wie ein Werkzeug
betrachtet werden, mit dem Sie den Bogen, der den Pfeil in Richtung Ihres
Vermögensziels abschießt, mit Leichtigkeit weiter anspannen können. Dadurch
trifft er das Ziel schneller und mit größerer Sicherheit. Spannt man ihn aber
zu sehr an, bricht der Bogen.
Es ist diese wenig solide
Vorgehensweise, die einige besonnene Anleger davon abhält, in Immobilien zu
investieren. In den Zeitungen wird nämlich hauptsächlich von den negativen Beispielen
wie Schneider berichtet. Dabei überwiegen am Immobilienmarkt eindeutig die Gewinner.
Und zu denen können auch Sie gehören, wenn Sie das Entschuldungsprinzip beachten.
Diese Prinzipien gelten nicht nur
für Einzelpersonen, sondern auch für Unternehmen. Bei letzteren werden zuweilen
aber auch andere, weniger zuverlässige Maßstäbe angesetzt, um ihre
Vermögensentwicklung und Stabilität zu bewerten.
Eine der meines Erachtens nach
unsinnigsten Betrachtungen ist zum Beispiel die folgende, die bei der Analyse
von Firmen oft vorgenommen wird: Es werden anhand von Cash-Flow und Gewinn ein
oder zwei Jahre bewertet - mehr nicht. Diese beiden Faktoren sind natürlich wichtige
Indizien, aber letztendlich ist die langfristige Eigenkapitalentwicklung einer
Firma der entscheidende Faktor, nach dem diese bewertet werden sollte. Das
bedeutet: Wenn eine Firma ihr Eigenkapital über fünf oder zehn Jahre
kontinuierlich ausbaut, ist dies ein Sicherheitsgarant. Wenn das
Eigenkapital hingegen kontinuierlich abnimmt, ist dies ein Risikogarant!
Der gleiche Maßstab gilt bei Immobilien. Wenn eine Firma in den ersten Jahren
ihres Bestehens voll finanzierte Immobilien kauft, ist das normal, verständlich
und sinnvoll. Wenn sie aber schon fünf Jahre am Markt aktiv ist und immer noch
voll finanzierte Immobilien kauft, so ist das bedenklich. Wenn sie es nach zehn
Jahren immer noch macht, sollte man das definitiv hinterfragen. Entweder
existieren bereits teilentschuldete Immobilien - oder die Eigenkapitalbildung
hat nicht stattgefunden. Letzteres deutet darauf hin, dass die Firma schwächer
wird.
Korrekterweise muss also eine kontinuierliche
Entschuldung der vorhandenen Immobilien gegeben sein, nicht nur ein Ausbau
des Geschäftsvolumens und des Gewinns. Das ist heute insbesondere aufgrund der
Steuersituation nicht immer leicht. Aber nur durch
Eigenkapitalbildung erlangt man
Stabilität. Schließlich ist es insbesondere Eigenkapital, das man im Fall einer
Krise einsetzen kann. Und Krisen kommen und gehen - das ist normal. Nur wenn
eine Firma in solch einer Krise über ein Sicherheitspolster verfügt, kann sie
überleben. Das ist eine grundlegende Regel, die Herr Schneider und die Neue
Heimat verletzt haben. Und sie gilt natürlich nicht nur für Firmen, sondern
auch für Einzelpersonen.
Falls Sie Frage oder Anmerkungen zum Thema haben, stehen wir gerne jederzeit zur Verfügung!
Ihr Kempe-Team
Kommentare
Kommentar veröffentlichen